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1-4月份濮阳市房地产开发运行情况分析
濮阳楼市网 2015年05月29日16:49 濮阳统计局 发表评论
摘要:1-4月份,在前期多项楼市利好政策作用下,全市房地产开发投资增速略有回升,商品房销售状况好转、房屋新开工面积降幅收窄,但企业到位资金压力较大的问题仍较突出,未来房地产市场走势需密切关注。
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1-4月份,在前期多项楼市利好政策作用下,全市房地产开发投资增速略有回升,商品房销售状况好转、房屋新开工面积降幅收窄,但企业到位资金压力较大的问题仍较突出,未来房地产市场走势需密切关注。

    一、房地产开发市场运行情况

    (一)房地产开发投资增速略有回升,增幅高于全省平均水平

    1-4月份,全市房地产开发投资17.62亿元,同比增长8.2%,增速比一季度回升0.9个百分点,高于全省0.4个百分点,低于同期全市投资增速6.1个百分点,居全省第10位。但是从投资总量来看,仅占全省房地产开发投资1053.29亿元的1.7%,比重较小。

    (二)住宅支撑作用明显,90-144平方米户型投资引领增长

    从房屋用途看,住宅投资比重上升,对全市房地产开发投资支撑作用明显。1-4月份,全市住宅投资15.63亿元,同比增长13.7%,高于同期房地产开发投资增速5.5个百分点,占房地产开发投资的比重由上年的84.4%提高到88.7%,占比提高4.3个百分点,拉动全市房地产开发投资增长11.6个百分点,支撑作用明显;办公楼投资0.19亿元,同比下降47.5%;商业营业用房投资1.55亿元,同比下降13.3%;其他房屋投资0.25亿元,同比下降35.4%。

    分户型看,90-144平方米户型房屋投资引领增长。1-4月份,90平方米及以下房屋开发投资完成4.82亿元,同比增长11.8%,占房地产开发投资的比重为30.8%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为38.0%;90-144平方米房屋开发投资完成9.87亿元,同比增长22.2%,占房地产开发投资的比重为63.2%,对全市房地产开发投资增长的贡献率高达134.1%,拉动全市房地产开发投资增长11个百分点;144平方米及以上房屋开发投资完成0.94亿元,同比下降30.5%。

    (三)商品房销售状况好转,新政效果初显

    随着今年以来央行降息降准、提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等多项楼市利好政策的出台,房地产新政在销售端已初显积极作用。1-4月份,全市商品房销售面积41.18万平方米,同比增长14.0%,较一季度回升9.6个百分点。其中,商品住宅销售面积为39.52万平方米,增长14.0%,占商品房销售面积的比重为96.0%。

    1-4月份,全市商品房销售额13.49亿元,同比增长9.7%,增速比一季度提高8.2个百分点。其中,商品住宅销售额为12.50亿元,增长9.7%,占商品房销售额的比重92.7%,较一季度提高11.2个百分点。

    (四)房屋新开工面积降幅收窄,施工面积增速有所加快

    1-4月份,全市房屋新开工面积27.50万平方米,同比下降46.7%,较一季度收窄6.4个百分点,为未来房地产市场发展起到支撑作用。其中,住宅新开工面积22.73万平方米,同比下降46.8%,较一季度收窄12.7个百分点;办公楼新开工面积13.1万平方米,增长2.9倍;商业营业用房新开工面积107.7万平方米,增长52.1%;其他房屋新开工面积52.9万平方米,增长2.6%。

    受房屋新开工面积降幅收窄影响,1-4月份全市房屋施工面积762.21万平方米,同比增长27.3%,增速比一季度加快1.6个百分点。其中,其中,住宅施工面积647.53万平方米,增长29.7%,增速比一季度加快2.8个百分点;办公楼施工面积425.5万平方米,增长11.9%;商业营业用房施工1461.0万平方米,增长20.4%;其他房屋施工面积1068.5万平方米,增长18.7%。

    (五)房屋竣工速度加快,但竣工率较低

    1-4月份,全市房地产开发企业房屋竣工面积46.32万平方米,同比增长3.15倍,增速较一季度提高109.4个百分点,全市房屋竣工率仅为6.1%。其中,住宅竣工面积44.67万平方米,同比增长3.09倍,住宅竣工率为6.9%。

    二、存在的问题

    (一)本年到位资金仍然普遍吃紧,后期开发将受影响

    1-4月份,全市房地产开发企业本年实际到位资金24.96亿元,同比仅增长5.2%,较一季度回落13.2个百分点,且低于开发投资增速3个百分点。其中,自筹资金13.86亿元,同比下降6.9%,较一季度回落13.6个百分点,占到位资金的比重为55.5%;国内贷款0.97亿元,同比下降38.7%,占比为3.9%。企业到位资金增幅大幅回落,自筹资金占比偏高,说明房地产企业融资成本高和资金回笼较慢的问题仍然存在。尤其对于中小型房企来说,资金紧张影响施工进度的状况较为突出,部分企业陷入资金短缺困境。

    (二)土地购置面积降幅进一步扩大

    在目前行业依旧处于调整态势下,房企对于市场走势仍趋于谨慎,拿地节奏依然缓慢,投资热情依然不高。1-4月份,全市房地产开发企业土地购置面积0.95万平方米,同比下降95.3%,降幅比一季度扩大2.6个百分点;土地成交价款0.84亿元,同比下降71.1%,降幅扩大13.3个百分点。截至4月底,全市房地产开发企业待开发土地面积10.74万平方米,同比增长616.2%。

    (三)库存压力依然较大

    今年以来,全市房地产开发竣工速度不断加快,与上年同期竣工缓慢的态势形成鲜明对比,但因政策效应释放尚需一定时间,商品房待售面积仍在不断增长,去库存压力依然较大。1-4月份,全市商品房待售面积99.62万平方米,同比增长125.6%,增速较一季度提高6.7个百分点,较上年同期提高149.2个百分点。

    (三)县区发展不平衡问题突出

    1-4月份,除华龙区、高新区低于全市平均水平外,其他县区均高出全市平均水平10个百分点以上,全市各县区房地产开发投资增速迥异,差别明显,最大差距高达1.12倍。

    1-4月份分县房地产开发投资完成情况表

     三、建议

    (一)多措并举,有效盘活存量

    利用近期出台的“降准、降息”以及“降低贷款首付比例、调整营业税优惠年限”等利好政策,多措并举消化存量。一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利,降价入市消化库存,盘活资金;二是大力推进公租房以租代建,通过购买或者租赁符合条件的存量房转为公共租赁住房,优化住房资源配置,消化库存。

    (二)拓宽融资渠道,解决企业当务之急

    一是构建多元化融资体系,搭建上市募集平台,加快融资速度,降低融资成本;二是争取金融机构支持,由财政给银行相应的贴息补贴,鼓励银行快速落实房地产贷款和按揭政策,对这些企业采取基准利率放款或缩短项目贷款审批周期等方式,解决企业融资困难,促进房地产市场回暖。

    (三)科学规划,努力增强县区发展实力。各县要抓住目前城镇化加速发展的大好机遇,拓宽视野,除了在本县区发展房地产业外,还要积极开拓城镇及农村市场,从而增加房地产投资项目,增强房地产企业发展实力,推动我市房地产业发展。

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