(一)房地产开发投资快速增长,占固定资产投资比重略有提高,前两个月,全市房地产完成投资3.81亿元,同比增长54.3%,较上年全年提高了39个百分点,高于全市房地产投资增速(30.8%)23.5个百分点,呈现快速回升的态势,占全市固定资产投资的比重为11.3%,比上年同期提高2个百分点,比上年全年提高3.5个百分点。

(二)民营企业仍是房地产开发市场的主力军近年来,我市民营企业投资热情高涨,对房地产开发投资增长的拉动贡献作用明显。前两个月,全市民营企业开发投资完成2.29亿元,同比增长79.7%,占全市房地产开发投资的比重由上年同期的51.4%提高到59.9%,对全市房地产开发投资增长的贡献率为75.5%,拉动全市房地产开发投资增长41个百分点,其中私营企业开发投资完成1.20亿元,同比增长119.0%,占全市房地产开发投资的比重由上年同期的22.3%提高到31.6%。
(三)房屋施工规模略有回落,新开工面积大幅下降前两个月,全市房地产开发项目房屋施工面积375.31万平方米,同比增长15.0%,增幅比上年全年回落0.7个百分点,其中住宅施工面积337.54万平方米,同比增长5.8%,增幅比上年全年回落1.1个百分点;房屋新开工面积10.77万平方米,同比下降60.4%,增幅比上年回落61.4个百分点,其中住宅新开工面积10.02万平方米,同比下降61.5%,增幅比上年回落51.5个百分点。
(四)住宅投资增速大幅增长,占开发投资的比重下降,前两个月,房地产开发企业住宅投资完成2.41亿元,同比增长20.3%,和去年全年增速相比,提高了15.7个百分点,住宅投资增速低于房地产开发投资增速34个百分点,占全市房地产开发投资的比重由上年全年的80.9%下降到63.3%。

前两个月,全市商品房销售面积2,96万平方米,同比下降77.3%,增幅比上年全年回落69.3个百分点,其中住宅销售面积2.83万平方米,同比下降77.7%,增幅比上年全年回落69.1个百分点;商品房销售额1.01亿元,同比下降73.7%,增幅比上年全年回落50.1个百分点,其中住宅销售额0.99亿元 ,同比下降73.0%,增幅比上年全年回落49.9个百分点。

(一)开发企业本年到位资金增速低于开发投资增速, 前两个月,全市房地产开发企业本年到位资金11.34亿元,同比下降28.2%,增幅比上年全年回落55.3个百分点,本年到位资金增速低于开发投资增速82.5个百分点。
(二)开发企业国内贷款增幅持续下降, 前两个月,房地产开发企业国内贷款1.58亿元,同比下降59.8%,增幅比上年全年回落56.1个百分点,占本年到位资金的比重由上年的24.9%下降到13.9%;自筹资金5.95亿元,同比下降40.9%,增幅比上年全年回落52.7个百分点,占本年到位资金的比重由上年的63.8%下降到52.5%;定金及预收款1.50亿元,同比增长49.6%,增幅比上年全年回落44.4个百分点,占本年到位资金的比重由上年的6.3%提高到13.2%;个人按揭贷款2.08亿元,同比增长670.0%,增幅比上年全年回升556.9个百分点,占本年到位资金的比重由上年的1.7%提高到18.3%。

(三)开发企业土地购置面积减少, 前两个月,全市房地产开发企业土地购置面积4.86万平方米,同比下降78.1%,增幅比上年全年回落149.9个百分点;土地成交价款0.58亿元,同比下降27.4%,增幅比上年全年回落251.4个百分点;待开发土地面积10.98万平方米,同比下降36.2%,增幅比上年全年回升43个百分点。

通过座谈,我们了解到,2012年,市城区商品住房成交套数10495套,成交面积124.53万㎡,成交金额39.31亿,均价为3157元/㎡;2012年10月份以来市城区商品住房成交套数5100套,成交面积49.88万㎡,成交金额19.2亿,实际成交均价3849.4元/㎡。近几年,濮阳房价总的态势是稳中有升,以上数据比现在开发商实际销售均价略低。

根据房地产管理中心提供的开发企业自报的预售情况统计表显示,2012年市城区新建商品住房报备均价为4836元/㎡;2012年10月份以来我市城区新建商品住房报备均价为5290元/㎡(此价格是房地产开发企业到发改部门备案的价格)。由此可见,数据比实际均价略高,而略高的原因也有诸多因素,首先是开发商为作广告满足营销宣传的需要和销售预期,往往报备价要高出当时实际销售价,为后期销售留一定空间,最后,就是销售打折优惠,所以会比实际价格略高。 3月初,房管部门对市城区不同的地理位置目前正在销售的23个楼盘进行现场和电话调查,综合购房交易价格、预售报备价格、实际调查销售价格分析,得出目前全市商品住房的均价为4789元/㎡,与周边地市相比有高有低,基本持平。

(一)中小户型住房供应量仍显不足, 前两个月,90平方米以下住房投资完成1.18亿元,同比增长149.4%,增幅比上年回升86.3个百分点,占住宅投资的比重虽由上年的23.6%提高到49.0%,但仍比全省平均比重低4.5个百分点;90平方米及以下住房施工面积127.07万平方米,同比增长12.0%,增幅比上年回升5.9个百分点,比住宅施工面积增速高6.2个百分点,占住宅施工面积的比重由上年的39.0%下降到37.6%;90平方米及以下住房新开工面积1.62万平方米,同比增长5.9%,增幅比上年加快12.7个百分点,占住宅新开工面积的比重由上年的45.4%下降到16.2%;90平方米及以下住房竣工面积1.27万平方米,同比下降55.2%,占住宅竣工面积的比重由上年的37.2%下降到19.9%。

(二)刚性需求较大将带来住房价格的上涨压力, 濮阳的房价稳中有升,也是最近不少市民谈论的一个热点问题,究其原因,一是由于濮阳市城市发展迅速,城镇化水平日益提升,大量务工人员涌入城市就业、安居,农村居民向城区搬迁等这都大大提高了商品房的需求量,城市人口聚集效应更加显著,随着城市化进程的加快,城市新增人口和住房困难家庭对住房的渴望和消费需求显著增加,刚性需求较大带来了住房价格的上涨压力;二是由于近两年来,濮阳城市居住环境明显改善,住房品质提高,改善性需求增加;三是商品房建设成本的上升以及地价上涨;四是油田前线职工收入较高,购买力强,带来的居住需求大幅上升。
(三)房屋竣工率创历史新低, 由于受限贷、限购政策的影响,市场表现较为低迷,前期大量上市项目难以消化,影响了后续的产品供应,使得开发项目放缓了施工步伐。前两个月,全市房屋竣工面积6.86万平方米,同比下降50.4%,增幅比上年全年回落33.5个百分点,房屋竣工率仅为1.8%,比全省平均水平低0.54个百分点,创历史新低;其中住宅竣工面积6.41万平方米,同比下降49.9%,增幅比上年回落32.7个百分点,住宅竣工率仅为1.9%,比全省平均水平低0.59个百分点。
(四)商品房待售面积快速增长,土地市场依然低迷, 随着商品房供应量的快速增加和销售量的大幅下降,待售面积不断加大。前两个月,全市待售面积56.62万平方米,同比增长4.19倍,其中住宅待售面积45.68万平方米,同比增长3.63倍。商品房待售面积增加导致企业资金沉淀,给企业后续开发带来较大资金问题,开发商拿地和开发意愿不高。今年在建或准备开工的项目用地大多都是3年前购置土地,或者是城中村改造、建成区片区改造项目。以房地产开发企业居多的华龙区为例,2012年该区房地产待开发土地面积1.95万平方米,2012年本年土地购置面积2.28万平方米。2013年元至二月,本年土地购置面积为零。商品房积压造成房地产投资资金在周转过程中被沉淀而不能及时回收,影响了房地产投资资金的周转速度和使用效率,这既不符合鼓励流通、扩大内需的政策,也不利于房地产市场的正常发育。
(五)县级高层住宅不受追捧, 高层建筑虽有节约土地的经济性一面,但它带来的另一面是不经济的:能耗大、设施费用大、拥挤、上下困难、生活成本高、停水停电等问题给住在高层里的人们带来了一系列的麻烦,因此考虑到当地的工资、物价与配套设施,县城大多数人对高层住宅望而生畏,特别是处于发展中的县城对于小高层的认可需要一定的过渡期。通过调研,滞售的房源中约有三分之一都是高层住宅,例如:南乐县林海花园高层住宅房源220套仅售出50余套,泰和新城第四期全部是小高层约300套近30000㎡,处于欲购状态的约100套。房地产开发企业均表示:县城里的购房者对于高层住宅还是有一定的隔阂心理。

(一)房价将稳中有升
“国五条”于今年2月26日出台,时间较短,从内容上看会对二手房交易影响较大,目前省、市均未出台具体细则,各项宏观调控政策在濮阳这样的三、四线城市是不可能立竿见影的,政策效应滞后,因此目前来看对濮阳市房地产开发市场影响不大。近几年,房地产已成为濮阳的支柱产业之一,并且带动相关产业50余个,政府部门从经济发展的大局出发,将长期保护和扶持房地产行业的发展,以带动其他产业的快速发展,拉动内需,刺激消费。反过来,持续快速的经济发展,也必然将为房地产行业提供强大而稳定的后盾,并创造出更宽广的市场。在2012年末岁尾或即将在2013年上市的楼盘中绝大部分都是2008年后通过拍卖取得土地的,巨大成本的支出决定房价下降的余地。另外,即将出台的《农村集体土地征收补偿条例》,制定思路延续着提高征地成本,增加农民补偿及让农民参与城市化改造的方向进行,征地成本的提高,必将引起地价的上涨。再者,随着品质提升和市民购房需求的增加,房价自然会水涨船高。通过调研,濮阳市汇丰置业有限公司建设的“海斯顿公园”项目即将于3月30日开盘,其销售均价在5700元/㎡左右。

(二)市场热点区域增多,供应向城郊区倾斜
由于市内建成区土地供应减少,开发项目将逐渐向濮北、濮东、濮东南方向发展。在“凯帝国际公馆”、“锦绣花园”、“水景湾”、“华府山水”、“近水楼台”、“未来花园”居市城区绝版位置之后;以“建业城”、“四季果岭”、“上海城” 、“紫金苑” 、“龙溪地” 、“阳光金城”为代表的城郊或近郊楼盘也以自己特有的方式引领“龙城大盘时代”;在诸多个精品大盘托市的盛况下,以东方花园一期、二期两个经济适用住房项目共计33万平方米,建设新村10万平方米、盟城新区4.5万平方米、阳光丁香园8.3万平方米共22.8万平方米为首的经济适用房或限价商品房也在广大中低收入者的翘首企盼下陆续入住;而“建业壹号城邦”、“亿丰时代广场”、“棕榈泉”、“物华国际广场”、“铜锣湾”、“海斯顿公园”的加盟又让龙城的房地产格局发生巨大改变,由原来社区商业和底层商铺为主的商业布局向大型商业房地产发展。

  • 凯帝国际公馆

    项目地址:濮阳市人民路中心广场旁
    销售热线:0393-7777888/7777999
    开发商:濮阳市鑫源房地产开发公司

  • 锦绣花园

    项目地址:濮阳市振兴路与建设路交叉口
    销售热线:0393—6661488/6661499
    开发商:河南濮阳中房置业有限责任公司

  • 水景湾

    项目地址:马颊河西,胜利路北
    销售热线:0393-6638888/6639999
    开发商:濮阳市汇丰置业有限公司

  • 华府山水

    项目地址:任丘路东段路南
    销售热线:0393-4804666/4804777/4804888
    开发商:濮阳市清华房地产有限公司

  • 近水楼台

    项目地址:黄河路东段,清华苑东
    销售热线:0393—4739666/777/888
    开发商:清华房产·如意置业

  • 未来花园

    项目地址:长庆路与任丘路交会处东100米
    销售热线:0393-6617777/6617999
    开发商:郑州未来房地产开发有限公司

  • 建业城

    项目地址:濮阳市京开大道南段与站南路交汇
    销售热线:0393—3327555/3327666
    开发商:濮阳建业住宅建设有限公司

  • 四季果岭

    项目地址:黄河路与盘锦路交汇处东南角
    销售热线:0393—8958888
    开发商:濮阳市恒合置业有限公司

  • 上海城

    项目地址:五一路东段(原登星家俱厂)
    销售电话:0393—6187888
    开发商:建发置业 汇丰置业

  • 紫金苑

    项目地址:皇甫振兴路北段,清渭路南
    电话:0393—13033990024/13513936336
    开发商:濮阳市精华房地产开发有限公司

  • 龙溪地

    项目地址:濮阳县铁丘路与工业路交汇处
    销售电话:0393—3236666,8983333
    开发商:河南日轮众成置业有限公司

  • 建业壹号城邦

    项目地址:新区中原路开发区政府西
    销售电话:0393—8066666
    开发商:濮阳建业城市发展有限公司

  • 亿丰时代广场

    项目地址:中原西路与化工二路交汇处
    销售电话:0393—6166666/5568888
    开发商:河南亿丰置业有限公司

  • 棕榈泉

    项目地址:开州路与绿城路交汇处西200米
    销售电话:0393—6115111,6927111
    开发商:濮阳市万盛达房地产开发有限公司

  • 海斯顿公园

    项目地址:黄河中路与巴黎街交汇处
    销售电话:0393—2069888/999
    开发商:濮阳市汇丰置业有限公司

(三)市场需求保持稳定,产品需求向精细化高端发展
随着濮北新区、濮东工业区、高新区的建设,城市框架将不断拉大,城市人口急剧增加及城市辐射力的增强,濮阳房地产市场的发展步伐也将随之加快。目前濮阳房地产市场上主要有三种需求类型:一是主动型需求。随着市民生活水平的提高,对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高,卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来,随着濮阳市城市化进程的不断加快和中原油田经济的不断复苏,道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大,大量的拆迁户、中原油田前线职工为子女的教育、老人的赡养和居住品质提高而形成的回迁户,也成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着濮阳城市提升工程的加快,投资环境的不断优化,城市绿化率和基础设施建设水平的提高,吸引了不少外来投资者和务工人员来濮投资和安家,形成了一定规模的外来人口住房需求。
在国家调控新政下,产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合,产品供应方面,100平方米以下户型将成为市场的主流,充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一,也成为开发商发挥产品价值的一个主攻方向,好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面,由于房价的上扬,产品需求向精细化发展,户型面积需求偏小,对两房和小三房的需求会越来越大。住房消费阶层将向多方面发展,高、中、低端客户都会占有一定的市场份额。

(一)完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快中小户型普通商品住房项目的供地和建设,尽快形成有效供应。 (二)多渠道缓解房价上涨压力。进一步增加有效供给,加大保障性住房建设力度,确保完成今年保障性住房建设任务。加大城中村和旧城区改造力度,缓解房价上涨压力。
(三)加强对房地产市场监管。完善监管制度,健全商品住房预售资金监管机制等,特别是要对个别房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价和违规发布住房虚假信息的房地产中介组织进行严格整治,要坚决查处未在规定内一次性公开预售房源,将未售房源标示为已售等违法行为,确保“一套一标”政策落到实处。