准备出售家庭住房的朋友，大概率都有这样的困惑：卖房到底要交哪些税？交多少？有没有合法的省钱技巧？毕竟一套房子动辄上百万，税费可能就是好几万的支出，多了解一点就能少花冤枉钱。尤其2026年1月1日起，全国住房交易增值税政策迎来重大调整，北上广深也取消了特殊限制，所有城市执行统一标准。
一、增值税及附加
增值税及附加是卖房时最主要的税费之一，但新政后优惠力度大幅提升，关键看房屋持有年限。这里的“持有年限”有明确认定标准：以契税完税凭证或不动产权证的登记日期为准，哪个日期更早就按哪个算，和交房日、购房合同日无关。
具体征收规则很简单：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，全国范围内统一免征增值税及附加；若持有不满2年，就按3%的征收率全额缴纳。举个例子，一套成交价100万元的房子，持有1年出售，应缴增值税约为100万÷1.03×3%≈2.91万元，相比之前5%的征收率，直接节省近2万元。
需要注意的是，这个政策覆盖所有城市，包括之前有特殊规定的北上广深。无论房子面积多大、总价多高，只要满2年，就能享受免税优惠，彻底告别了“普通住宅”和“非普通住宅”的划分争议。另外，商铺、公寓等商业地产不适用此优惠，仅限住宅类房产。
二、个人所得税
个人所得税是另一项大额支出，征收规则核心看“持有年限”和“家庭套数”。最划算的情况是：房屋持有满5年，且是家庭唯一住房，直接免征个人所得税，这就是大家常说的“满五唯一”优惠。
若不满足“满五唯一”，个税有两种计算方式，可根据自身情况选择更划算的一种。第一种是能提供完整购房凭证（原购房合同、发票等），按差额的20%计算，公式为：（转让收入-房屋原值-合理费用）×20%。其中“合理费用”包含装修费、住房贷款利息、交易手续费等，商品房装修费最高可按房屋原值的10%扣除，需提供正规发票。
第二种是无法提供完整凭证，按房屋转让收入的1%核定征收。比如一套成交价500万元的房子，若选择核定征收，个税就是5万元。大家可以对比两种方式的金额，选更省钱的一种申报。
三、印花税
除了上述两大核心税种，很多人会关心印花税。这里给大家吃颗定心丸：自2024年10月1日起，个人销售住房免征印花税，无需缴纳这部分费用。只有当交易双方中有一方是企业时，企业才需按规定缴纳，个人完全不用考虑。
另外，部分城市可能会收取少量交易手续费，但金额极低，通常只有几百元，且很多地区已逐步取消，具体可咨询当地房产交易中心，整体对总支出影响不大。
四、免税优惠要盯紧，这些细节别忽略
想要最大化节省税费，这几个细节一定要记牢。首先是“满五唯一”的认定，“家庭”范围包括购房人、配偶及未成年子女，若家庭名下只有这一套住房且满5年，务必提前准备好家庭成员信息证明，避免错过免税优惠。
其次是凭证保留，原购房发票、契税凭证、装修发票、贷款利息证明等，都要妥善保管，这些不仅是计算个税差额的关键，也是享受优惠政策的重要依据。若凭证丢失，可联系相关部门补办，避免因凭证不全只能按更高的核定税率缴税。
最后是政策衔接，2026年1月1日前已出售住房但未申报缴纳增值税的，符合条件的可按新政策执行，若之前按旧政策算需要缴税，现在满2年就能申请免税，具体可咨询当地税务部门。