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减税对于市场要素流动是有加速作用的，目前房地产的问题依然还很复杂：一方面市场新楼盘供给不足，另一方面历史欠账尚未还清！同时，一方面二手房价格持续下跌，新房豪宅价格不断单套过亿！此外，一方面是碧桂园、万科、万达等化债利好频出，另一方面是全国物业市场价格大溃退，一方面地产刺激政策不断，另一方面改善和刚需人群却依然在观望，而随着众多地产商纷纷转型轻量服务模式，未来的地产市场格局又将迎来众大变化!

因此，可以这样说，房地产行业的结构性分化特别明显，矛盾中套着矛盾的现象突出！

因此，在我看来近期财政部、税务总局连续出台住房交易税收新政，是其从 2024 年 12 月 1 日契税优惠扩围，到 2026 年 1 月 1 日起个人销售住房增值税政策优化的一系列调整，这类财政措施都在直指 “降低交易成本、激活市场活力”的核心调控目标！

接下去，我们就来分析下，本次新政后居民买卖房产有何变化

此次税收调整并非 “一刀切”，而是精准覆盖住房交易中的刚需、改善型需求及短期持房投资者，尤其是，本次新规打破了一线城市的政策壁垒！

（1）刚需购房者：140㎡以下住房契税 “打骨折”

过去，个人购买家庭唯一住房的契税优惠仅限 90㎡以下，税率 1%！如果你买90-144㎡，则需按 1.5% 缴纳。

而这块在2024 年 12 月 1 日的新政里将 1% 低税率的覆盖范围扩大至 140㎡以下，且全国统一执行。这意味着，购买 100-140㎡刚需房的群体，契税成本直接下降三分之一。

（2）改善型购房者：卖旧买新操作压力骤减

我们都知道，改善型需求的核心痛点是 “置换成本高”且“买后或阶段性不保值”，因此，新政从去年到今年的核心就是通过 “契税优惠和增值税免征” 双向发力，意图破解这一难题。

一方面，购买 140㎡以下二套房的契税从过去一线城市 3%、其他城市 2%，统一降至 1%。另一方面，在取消 “普通住宅与非普通住宅” 划分后，个人销售持有 2 年以上的住房（无论面积大小）均免征增值税，彻底解决了过去 “大户型改善房因是非普宅需缴增值税” 的问题。

而在过去，这类出售交易通常是需按 5% 的征收率全额缴纳增值税！也就是说，本次新政后，国家会将征收率降至 3%，直接减负 40%。

说白了，不管你是投资还是改善，卖旧房时，若持有满 2 年，即使是 160㎡的大户型，也不用再缴差额增值税，而买新房时 140㎡以下二套契税也仅 1%，置换成本显著降低。

（3） 一线城市交易者：政策拉平预期会释放购房活力

此前，由于不炒房政策影响，北京、上海、广州、深圳的二套房契税普遍高于其他城市，且销售 2 年以上非普宅需缴增值税，形成 “政策洼地”。

以北京为例，过去购买 500 万元 100㎡二套房，需缴 3% 契税（15 万元）；新政后按 1% 征收，仅需 5 万元，节省 10 万元。销售 160㎡满 2 年的住房，过去需按差额（假设原价 400 万元）缴 5% 增值税（5 万元），现在则全额免征，这会进一步激活一线城市的交易潜力。

若以一套总价 500 万元的房产为样本，从 “购房端契税” 和 “售房端增值税” 两个维度，对比近两年新政与过去政策的差异，减负效果一目了然。

（1）持有不足 2 年：500 万房产省 10 万增值税

假设业主持有住房 1 年，以 500 万元出售（无增值）：

过去政策：按 5% 征收率全额缴税，需缴 500 万 ×5%=25 万元；

现行政策（2026 年 1 月后）：按 3% 征收率，仅需缴 500 万 ×3%=15 万元；

直接减负 10 万元，相当于售房收益增加 2 个百分点。

（2）持有 2 年以上大户型：免征增值税

过去，一线城市 144㎡以上的 “非普通住宅”，即使持有满 2 年，仍需按 “差额” 缴纳 5% 增值税，以北京一套 160㎡、原价 400 万元、售价 500 万元的住房为例：

过去政策：需缴（500 万 - 400 万）×5%=5 万元增值税；

现行政策：取消普宅与非普宅划分，持有满 2 年全额免征，直接省 5 万元。

而这“对改善型业主是重大利好，毕竟过去大户型置换因增值税卡脖子，但现在政策打通了卖大买大的通道，有助于释放改善需求。”

为确保纳税人及时享受优惠，加快买卖房产，盘活地产经济！税务部门同步推出 “一站式办税”“告知承诺制” 等配套措施！

2026年起，预计各地不动产登记大厅实行 “一窗受理”，购房者无需在税务、不动产部门间来回跑，缴税、办证可 “一次办结”！而对于家庭成员住房情况证明，税务部门通过部门信息共享自动获取，无需纳税人手动提交，暂时无法提供证明，还可选择 “告知承诺制”，先享优惠再补材料。

而我们从上面 500 万元房产的交易案例可见，近两年来的税收调整，已让买卖双方的综合税费负担下降 30%-50%。

这种减负，目的是降低居民住房消费成本，并对房地产市场产生双向激励：对卖方而言，税费降低提升了售房意愿，增加了存量房供给，而对买方而言，成本下降激活了购房需求，尤其带动刚需和改善型交易！

同时，这也改变了过去二手房交易中，税费往往由买卖双方分担的局面，现在政策直接降低了整体税负，相当于为市场松绑。

预计 2026 年随着增值税新政全面落地，二手房交易量将进一步活跃，进而带动新房市场，形成‘以存量带增量’的良性循环。”